Ошибка
  • JUser: :_load: Не удалось загрузить пользователя с ID: 981


Какие риски несут в себе предстоящие поправки в ФЗ 214 для потенциальных покупателей?

Очередная часть нововведений в ФЗ-214 вступает в силу с 1 июля 2018 года. Чтобы понять, как и насколько изменится потребительское поведение потенциальных покупателей, узнайте мнения экспертам и возможные сценарии дальнейшего развития событий.

Последние два года оказались чрезвычайно плодовитыми относительно внесения изменений в законодательство, регулирующее рынок долевого строительства.

Часть поправок, внесенных в законодательные акты (ФЗ-214 и прочие), вступили в силу с 1 января текущего года, и еще часть нововведений вступит в силу с 1 июля 2018 года. Новые поправки определенно изменят условия деятельности застройщиков и девелоперов, но трансформация рынка затронет не только их. В настоящей статье мы поговорим о том, что изменится для покупателей, и какие риски для них кроются в предстоящих поправках. Готовя публикацию, мы обратились к экспертам и попросили поделиться мнениями о возможных сценариях дальнейшего развития событий.

Куда двигается рынок: следствия и причины

Предстоящие изменения будут происходить на фоне майского указа президента (2018 года), в котором идет речь о необходимости полностью отказаться от долевого строительства к 2024 году и заменить этот формат строительством в рамках проектного финансирования. 
В свою очередь, такое решение, вероятно, было продиктовано невозможностью полностью исключить риски, которым подвергаются дольщики, несмотря на весьма активную работу правительства в этом направлении на протяжении всей истории долевого строительства.

Несмотря на постоянное ужесточение законодательства, практически ежегодно (вплоть до настоящего момента) от граждан поступают заявления о действиях застройщиков, которые привели к разного рода материальному ущербу. Похоже, властям просто надоело принимать участие в этом противостоянии и решать проблемы дольщиков за счет бюджета.

Защита покупателей – за счет застройщиков: что будет с ценами?

Как и те изменения, которые вступили в силу с начала года, очередные поправки также призваны усилить защиту интересов дольщиков. Однако они же, в свою очередь, еще сильнее отразятся на застройщиках – сделают доступ на рынок строительства жилой недвижимости еще более сложным. Таким образом, все больше небольших компаний вынуждены покидать рынок, а те, кто способен работать и конкурировать в новых условиях, вынуждены принимать непростые решения.

Узнайте больше: > Компенсационный фонд долевого строительства. Что нужно знать дольщикам

Многие поправки предполагают возникновение определенных расходов, которые вынуждены брать на себя застройщики и девелоперы, что автоматически снижает уровень рентабельности бизнеса. Соответственно – необходимо или поднимать цену на жилье (что в существующих условиях сделать весьма непросто), или работать в ноль, надеясь на лучшие времена.

Введение поправок: что, собственно, изменится?

Некоторые правки, уже вступившие в силу с приходом этого года, начали работать. В частности, уже в конце прошлого года (ноябрь) был сформирован компенсационный фонд, в который застройщики должны делать взносы, и из которого осуществляется компенсация «потерпевшим» дольщикам.

Однако пока это касается только покупателей жилой недвижимости (кстати, компенсируется не более 120 кв. м.), а вот к тем, кто приобретал нежилые квадраты (в том числе, и апартаменты), деятельность фонда никакого отношения не имеет.

Какие изменения ожидаются теперь? Вот перечень наиболее значимых для рынка поправок:

  • Застройщик, который рассчитывает оформить разрешение на строительство и прочие сопутствующие документы, должен иметь не менее трех лет стажа работы на рынке и к этому моменту им должно быть возведено не менее 10 тыс. квадратов жилья;
  • Одним из условий получения права собирать деньги у дольщиков является необходимость резервирования на расчетном счете как минимум, 10% от общей стоимости возведения объекта;
  • Каждый застройщик может получить разрешение на возведение только одного объекта (по одному разрешению строить несколько объектов теперь будет нельзя);
  • Под каждый проект в уполномоченном банке должен быть открыт отдельный эскроу-счет, прямое привлечение инвестиций с июля запрещается. Эскроу-счет является местом, где оказываются деньги дольщиков, и застройщик получит доступ к этим деньгам только тогда, когда выполнить свои обязательства перед дольщиками. Деньги на покрытие текущих расходов застройщику выделяет этот же банк (причем – под процент), проверяя на каждой стадии готовность объекта и соответствие срокам;
  • Контроль движения денег на счету застройщика (имеющего отношение к объекту) теперь будет осуществляться Центробанком;
  • Кроме того, теперь застройщики и девелоперы не должны иметь задолженность перед налоговыми органами.

Что именно «поправят» новые положения?

Итак, первая же поправка в списке автоматически означает, что новым игрокам на рынок вход закрыт, а те застройщики, которые по разным причинам «не дотягивают» до стандартов, просто не смогут продолжать работать с новыми объектами. Сокращение количества операторов может привести к полному вытеснению строительных компаний, которые не располагают инвестиционным капиталом, а крупные девелоперы и инвесторы, вероятно, легко приспособятся к переходу на проектное финансирование.

Узнайте больше: > Договор долевого участия (ДДУ) - все нюансы покупки новостройки по ФЗ-214

Необходимость резервирования средств, отчисления в компенсационный фонд, выплата банковских процентов(эскроу-счета) – все это, во-первых, заставляет застройщика искать дополнительные, и весьма немалые, средства еще на этапе подготовки документов (до окончания этого процесса дольщиков еще привлекать нельзя), во-вторых, снижает рентабельность бизнеса. Все расходы, которые теперь придется покрывать, должны учитываться при формировании стоимости жилья для потенциальных покупателей, эта стоимость должна, с одной стороны, покрывать расходы, а с другой стороны – быть конкурентно привлекательной, в противном случае жилье просто не получится не то, чтобы продать, но и даже достроить. Соответственно, жилье должно расти в цене с вводом практически каждой поправки.

Однако в условиях стагнации рынка, которая отмечается в течение последних лет, цены растут неохотно, так как предложение явно превышает спрос. Кто из застройщиков может позволить себе сохранять прежние цены и работать с прибылью (которая, однако, существенно отличается от прежних доходов)? Так могут поступать только те операторы, у которых есть собственные деньги, что определяет отсутствие необходимости кредитоваться в банке и возможность покрывать расходы до момента, когда можно будет получить деньги с эскроу-счетов.

Иными словами, это уже будет не долевое строительство в чистом виде (смысл которого заключается в том, что дольщики кредитуют застройщика) а несколько иная схема – теперь застройщик должен кредитовать сам себя или брать деньги в банке. На подобных условиях с не меньшим успехом застройщик мог бы вообще не привлекать дольщиков, а возвести здание за собственные деньги и затем продать жилье по текущей рыночной стоимости, а не по цене «на этапе котлована».

Логика подсказывает, что принимаемые поправки со временем создадут условия, в которых можно ждать повышение монополизации рынка – основная масса проектов будет сосредоточена в руках всего нескольких крупных игроков. На фоне роста финансовых и административных издержек цена жилой недвижимости будет плавно расти, однако, произойдет это не сразу, а после того, как будет реализована основная масса достроенных (или замороженных ныне) объектов.

Ухудшения качества нового жилья, вероятно, не будет, так как параллельно внедряется ряд законов, которые обязывают компании соблюдать конкретные качественные параметры (что впрочем, также вызовет рост расходов). Конкуренция на рынке, конечно, никуда не денется, так как девелоперы могут легко масштабировать свою деятельность, однако, такой конкуренции, как сейчас, уже не будет. Кроме того, игроки, в силу снижения их количества, вполне могут договориться между собой, какие расценки на жилые квадраты можно считать «справедливыми» относительно текущих условий…

по материалам novostroev.ru

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

         

Наверх

  

город Тверь 
ул. Софьи Перовской
дом 8                  

+7 (4822) 60-07-30  
+7 980 643-83-95
 tversmsv@gmail.com 

  

   

 
 
 
(С) 2013-2018   Использование материалов сайта только с разрешения правообладателя 
Сайт носит информационный характер и не является публичной офертой. Статьи на сайте не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов

Наши партнеры

8 980 643 83 95 (МТС)
8 952 061 61 97 (Теле2)

Яндекс.Метрика