Ошибка
  • JUser: :_load: Не удалось загрузить пользователя с ID: 981


Как избежать проблем при покупке вторичного жилья: выбор квартиры, документация, владельцы

Как правильно выбрать квартиру мечты, с какими подводными камнями есть риск столкнуться и как избежать проблем при покупке «вторички».

Покупка собственного жилья ответственный, радостный, но в то же время нервный и шаг в жизни практически каждого человека. На этапе выбора жилья есть свои подводные камни, как в случае с проверкой документов или владельца. Рассмотрим подробнее что именно необходимо узнать о квартире, прежде чем в неё переезжать.

Технология строительства

При просмотре объявлений о продаже недвижимости всегда есть пункт «тип строения». Их, обычно, три: монолит, панель, кирпич. Что это значит? Это технология, с помощью которой возвели жилое здание. У каждой есть свои характеристики и особенности, которые с первого взгляда не заметны.

Кирпичный дом: при возведении кирпичных многоэтажек множество своих нюансов, о которых знают, в основном, только специалисты из области строительства. Кирпичный дом строится дольше остальных, потому что дома возводятся практически вручную – отсюда частые задержки в строительстве и высокая цена продажи. Но зато кирпич имеет очень высокий срок эксплуатации – свыше 150 лет, максимальные показатели звукоизоляции, водо- и теплоустойчивости.

При покупке вторичного жилья в кирпичном доме нужно проверить стены на наличие трещин – впоследствии они могут привести в негодность не только квартиру, но и дом в целом. Если таковые обнаружились, то такой вариант лучше не рассматривать.

Монолит: начинается строительство такого дома с заливки каркаса из железобетона, арматуры и бетонных блоков. Технология имеет массу плюсов: бесшовное строительство в разы повышает энергоэффективность квартиры, относительно быстрый темп возведения постройки в среднем составляет полтора года, долговечность до 150 лет и надежность даже для сейсмоопасных регионов, возможность свободной планировки без нанесения ущерба зданию. 

При покупке квартиры в монолитном доме обязательно узнайте из чего сделаны межквартирные перекрытия – от этого зависит уровень шума в доме и уровень финансовых затрат на устранение этой проблемы; также немаловажен год постройки здания – в России 90-х годов не всегда соблюдались нормы строительства.

Панель: не стоит полностью отказываться от этого варианта из-за слухов и пересудов о таких строениях. На сегодняшний день современные панели серьезно улучшили свою экологичность и эксплуатационные свойства по сравнению с советскими «братьями». Для того чтобы понять, с чем предстоит иметь дело достаточно узнать серию дома и уже по ней вы сможете выяснить, с применением каких технологий вознесена постройка, какой конкретный уровень теплоизоляции ожидает вас в будущем. По-прежнему остаются минусы относительно плохой звукоизоляции и отсутствие возможности перепланировки (в старых «хрущевках» есть риск возникновения межпанельных трещин), но в наше время панельные квартиры привлекают своей сравнительно низкой стоимостью и быстрым темпом постройки.

Выбор типа здания всегда останется за покупателем, но лучше заранее знать и представлять с какими проблемами можно столкнуться в будущем, и сколько финансовых средств уйдет на их решение.

Узнайте больше: > Хочу купить недвижимость - с чего начать?

Коммуникации

Безопасность превыше всего, потому немаловажным фактором в новом доме является качество проложенных внутренних коммуникаций. Первым делом нужно проверить основные места пользования – комнаты, кухню и санузел.

Сантехника: в ванной и на кухне все трубы должны быть сухими, без следов протечек. Уточните у собственника: когда производился ремонт, насколько новое оборудование, и когда в последний раз ремонтировался стояк жилищно-коммунальными службами. Также внимательно осмотрите потолок и стены на предмет протечек и подтеков. Если в квартире все отлично, то не факт, что такая же ситуация у соседей. Откройте кран смесителя – напор воды должен быть мощным, из горячего крана должна идти действительно горячая вода, а отопительные трубы должны быть горячими, а не просто теплыми.

Электрика: следует тщательно осмотреть все розетки, счетчики и УЗО. Дома каждая розетка должна быть плотно установлена, о торчащих проводах не может быть и речи. Важным фактором может оказаться их расположение – снизу в углу рядом с батареей розетка просто не будет использоваться, а менять местоположение проводки стоит финансовых затрат. Счетчик обязан быть не старше 2000 года, не должен быть заземлен или неисправен. При наличии каких-либо проблем необходимо обратиться в управляющую компанию.

Вентиляция: При осмотре кухни и санузла обратите внимание на запах – присутствие кухонных и канализационных запахов свидетельствует о некачественной вентиляции помещений, которая впоследствии может доставить немало хлопот и финансовых затрат.

Если покупатель готов за свой счет исправить недостатки, связанные с внутренними коммуникациями, то это может послужить поводом для снижения цены собственником. Не стоит бояться задавать вопросы – чем их больше, тем серьезнее кажутся намерения покупки конкретного жилья, кроме того, большое количество вопросов может вывести продавца на определенную реакцию – смутные и быстрые ответы, раздражение и нервозность могут свидетельствовать о наличии проблем, которые он утаивает от покупателя.

Узнайте больше: > 7 ошибок при передаче денег во время покупки недвижимости

Бытовые характеристики

При покупке вторичного жилья есть приятный фактор – покупатель может въехать в квартиру сразу после подписания договора купли-продажи. Обговорите с собственником предметы мебели, техники и отделки, которую он собирается оставить, и обязательно запишите все эти нюансы в договор. При этом необходимо осмотреть пол, стены и потолки во всей квартире. Отклеившиеся обои, плесень и сырость говорит о тонких стенах, а, следовательно, о плохой шумо- и теплоизоляции, которую придется исправлять вручную. Наличие одной из проблем также может послужить причиной для снижения стоимости недвижимости.

Внешние факторы

Покупка жилья – это долгосрочный вклад в собственное будущее. Стоит учесть все нюансы нынешней и будущей жизни. Наличие лифта в доме, этаж, вид из окна и окружение дома играют не самую последнюю роль при выборе. Если сейчас вы легко поднимаетесь по лестнице в доме без лифта на верхний этаж, то в будущем это может доставить немало проблем. При выборе квартиры на 1-м и 2-м этаже нужно учесть затененность комнат – если окна загораживают деревья, то сразу можно сделать вывод – коммунальный платеж за электричество будет выше. Близость школы, детского сада, парковок и магазинов тоже рано или поздно станет важным вопросом, а отсутствие развитой инфраструктуры поблизости может послужить поводом для снижения цены.

Выбор будущей квартиры очень кропотливое занятие и ни в коем случае нельзя с ним торопится. Не устраивайте по 10 просмотров за один день: можно пропустить важные детали и проблемные элементы. Прислушаться к своим желаниям и интуиции также важно, ведь в выбранной квартире предстоит жить не один год. 

Документация

Список документации с названиями, назначениями и местами, где их можно взять.

Свидетельство прав собственности

Для стопроцентной уверенности и избавления от рисков, первым делом просите у владельца свидетельство о правах на собственность того объекта недвижимости, который он продает. Это может быть предыдущий акт купли-продажи, дарственная, завещание, договор ренты или обмена. 

В данном свидетельстве можно найти многую необходимую информацию – дату вступления в силу прав на имущество, кадастровый номер, информация об объекте недвижимости и его характеристики, данные о собственнике, или данные о других участниках долевой собственности с указанием их части, ФИО регистратора, его подпись и государственная печать, а также пункт о наличии или отсутствии обременений на жилплощадь.

Если какой-то элемент вызвал подозрения, в таком случае лучше обратиться в государственный Росреестр и запросить копию свидетельства.

Регистрация и прописка

После проверки прав, требуется уточнить количество зарегистрированных жильцов – по закону они обязательно в полном составе должны присутствовать на сделке, и на момент подписания договора должны быть сняты с регистрации. 

Будьте внимательны. Не стоит торопиться, и, после проверки нынешних жильцов, успокаиваться. Нужно запросить расширенную справку из домовой книги, в которой указаны все бывшие владельцы. Это делается для полной уверенности, что среди предыдущих жильцов не осталось граждан, на законных основаниях претендующих на жилплощадь.

Расширенную выписку из ЕИРЦ (зачастую именно так называют эту справку) может получить только хозяин квартиры в органах местного управления, таких как ЖЭК, районное БТИ, паспортный стол, МФЦ или ЕИРЦ.

Узнайте больше: > 5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Техническая и кадастровая документация

По закону, каждые 5 лет в квартире желательно проводить техническую инвентаризацию. Нужно это для того, чтобы обновлять данные в техническом паспорте и в архиве БТИ. Если планировка проводилась не по закону и не учтена в тех. паспорте, то можно спокойно требовать у продавца снижения стоимости жилья, так как в будущем предстоит самостоятельно проходить процедуры узаконивания перепланировки и тратить лишние финансовые средства. Также из-за незаконной перепланировки есть риски разрушения жилого здания. 

В кадастровых бумагах указаны сведения о жилом строении, находится ли оно в должном состоянии, не подлежит ли сносу и годно ли к эксплуатации. Непременно необходимо проверить эти документы, ведь покупка квартиры – это долгосрочный вклад денежных средств.

Несовершеннолетние

Требуется проверить, на какие средства была приобретена жилплощадь. Этот пункт относится к правовой части, так как если жилье было частично или полностью оплачено средствами материнского капитала, то по закону совладельцем недвижимости выступает несовершеннолетний ребенок. 

В таком случае у собственника на руках несомненно должен быть документ, данный ему органами опеки, разрешающий продавать недвижимость. Без него сделка может не состояться, или в будущем обжалована в суде.

Договор купли-продажи

Если все бумаги в порядке, вы уже занесли ручку и готовы поставить свою подпись – не торопитесь. На этом этапе также могут быть подводные камни. 

Данный документ не имеет строгого образца, потому необходимо внимательно ознакомится с каждым пунктом. На этом этапе продавец может попросить вас, или записать сам, стоимость, которая отличается от фактической. Ни в коем случае не стоит допускать этого и идти на поводу. Оправдания для этого действия – уплата меньшего налога на продажу жилья. В случае аннулирования сделки выплата денег будет исключительно по договору, и есть большой риск потерять часть суммы. 

Перед заключением сделки обговариваются все возможные условия купли-продажи, после чего они фиксируются в печатной форме. Чем подробнее обговорены условия, чем больше в них конкретики и деталей сделки, тем больше шанс выигранного дела в суде, если недобросовестный собственник решит оспорить сделку. Для большей уверенности можно пригласить нотариуса, который тоже проверит наличие и законность всех документов, заверит подписи участников и защитит от мошеннических махинаций.

Владельцы

Квартира, которая полностью вам подходит. Бюджет, в который вы укладываетесь. Месторасположение, которым вы довольны. Кажется, пора подписывать документы, переезжать и начинать ремонт. Не всё так просто – сперва стоит проверить ещё один пункт, про который легко забыть в спешке. Хозяина квартиры. 

Продавец в возрасте

Пожилым людям гораздо проще добиться признания сделки незаконной, сославшись на старческое слабоумие. Если вы решили рискнуть – проверьте все документы, особенно – справку о дееспособности. Даже если нынешний хозяин квартиры кажется замечательным человеком, есть вероятность что его наследники окажутся не столь порядочны и постараются отсудить квартиру или признать сделку незаконной.

Асоциальные элементы

Обратите внимание на то, как выглядит квартира. Если вы ощущаете неприятный запах или видите, что жильё неблагоустроенно – это повод забеспокоиться, особенно если в квартире жили не арендаторы, а владельцы. 

Если вы подозреваете, что нынешний владелец квартиры – алкоголик, наркоман или психически нездоровый человек, требуйте справку из ПНД (Психоневрологического диспансера). Доказать, что продавец не находился в здравом уме на момент продажи – относительно несложно, а, доказав нетрудоспособность, можно признать сделку незаконной. 

Недавние наследники

Даже сами продавцы могут не знать всей правды о других наследниках – и ваша недвижимость может неожиданно оказаться спорным имуществом.

Чем дольше квартира находится в собственности у продавца, тем безопаснее сделки с ней – обычно наследники объявляются быстро, но на всякий случай постарайтесь избегать квартир, сменивших хозяина меньше года назад. Лучше, если квартира в собственности три года или более – именно таков срок давности дел по наследственным делам согласно ГК РФ.

Внезапный переезд

Если люди переезжают из квартиры, которую купили совсем недавно – возможно, это неспроста. 
Несмотря на то, что смена места работы или потребность в квадратных метрах могут заставить человека переехать, поспешное бегство из квартиры должно вас насторожить. Скорее всего, с ней что-то не так.

Перед тем, как согласиться на покупку такой квартиры, стоит с особой тщательностью проверить всё, что можете – от соседей до канализации.

После развода

Раздел совместно нажитого имущества – одна из самых неприятных частей развода. Бывшие супруги могут договориться о разделе имущества на словах, но не задокументировать его должным образом – в итоге приобретенная вами недвижимость может оказаться принадлежащей не только вам. Для реализации совместно нажитого имущества, продавец обязательно должен заручиться задокументированным и нотариально заверенным согласием бывшего супруга или супруги.

Доверенность

Сильнее всего стоит беспокоиться о личности продавца, если вы с ним не встречались. 
Посредник может оказаться мошенником, а доверенность – недействительной, оформленной на недееспособного или умершего человека. К тому же, доверенность могут отозвать даже в день совершения сделки. Очевидно, чем это может закончится для покупателя.

Даже если продавец не подходит ни под один из этих пунктов, не забудьте проверить его и квартиру всеми доступными способами, от поиска в интернете до личного опроса соседей.

источник VSN

Узнайте больше: > Осмотр квартиры перед покупкой

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

         

Наверх

  

город Тверь 
ул. Софьи Перовской
дом 8                  

+7 (4822) 60-07-30  
+7 980 643-83-95
 tversmsv@gmail.com 

  

   

 
 
 
(С) 2013-2018   Использование материалов сайта только с разрешения правообладателя 
Сайт носит информационный характер и не является публичной офертой. Статьи на сайте не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов

Наши партнеры

8 980 643 83 95 (МТС)
8 952 061 61 97 (Теле2)

Яндекс.Метрика