Ошибка
  • JUser: :_load: Не удалось загрузить пользователя с ID: 981


Как рефинансировать ипотечный кредит

Банки снижают ставки по ипотечным кредитам на жильё до исторических минимумов. Если у вас уже есть ипотека, взятая под высокий процент, то сейчас наступил хороший момент, чтобы её рефинансировать. Кто имеет право на рефинансирование, кому выгодно рефинансирование, как выполнить рефинансирование, какие нужны документы - подробный лайфхак в статье. 

По оценкам экспертов, к 2018 году средневзвешенная ипотечная ставка опустится до 9,0-9,5%. Кроме того, декабрь наполнят «распродажные» скидки и акции от застройщиков. Так что очередей и ажиотажа не избежать. При этом число граждан в очередях за ипотекой дополнительно возрастет за счет заявителей, желающих получить одобрение заявки не на жилищный кредит, а на рефинансирование такового. Спрос на рефинансирование уже сейчас бурно растет. Тенденцию поддерживают два фактора. Первый – небывалое снижение ипотечных ставок, тогда как в 2014-2016 годах преимущественная часть кредитов, а это более миллиона договоров, выдавалась со ставками от 13 до 15%. Второй – дефицит новых заемщиков для выполнения плана банков по формированию доходного кредитного портфеля.

Что такое рефинансирование ипотечного кредита
Рефинансирование – получение нового кредита с целью досрочного погашения предыдущего ипотечного займа. Зачем брать еще один кредит? На самом деле выгода существенная. Рассмотрим типичную ситуацию. Вы взяли ипотеку по ставке 18% готовых и уже много лет ее выплачиваете. Но в последнее время наблюдается значительное снижение, то есть банки предлагают займы под 9,5-12%. Обнаружив это, вы приходите в новый банк, рефинансируете кредит и оставшийся срок платите уже по новым процентам. А когда дело касается ипотеки, каждый лишний процент – это огромная сумма. Если еще и срок выплаты увеличить, удастся значительно снизить ежемесячные платежи.

Как понять, что мне выгодно рефинансировать ипотеку?
Снижение ставки при рефинансировании ипотеки на 1% при среднем кредите в районе 1,5 млн руб. (при сохранении ранее выбранного срока кредитования) означает снижение ежемесячных платежей на 1 тыс. руб. Рефинансировать ипотеку стоит, если разница между действующей ставкой и ставкой по программе рефинансирования — 2 и более процентных пункта. То есть если вы брали ипотечный кредит в районе 11% годовых, то вам лучше дождаться падения средней ставки по ипотеке до 9%.

Узнайте больше: > Досрочное погашение ипотечного кредита - плюсы и минусы

Не имеет смысла рефинансировать кредит, если по нему предусмотрены аннуитетные платежи (сначала выплачиваются проценты, а потом тело кредита), и с момента оформления прошло больше половины срока. Если оформить новую ипотеку, то придется выплачивать проценты заново. Если сомневаетесь, проведите простой эксперимент. Необходимо взять свой текущий график платежей и сложить все оставшиеся взносы по ипотеке, затем зайти на ипотечный калькулятор и ввести туда прогнозируемые условия рефинансирования: срок (тот, что осталось платить по текущему кредиту), ставку и сумму (остаток задолженности на сегодня). Калькулятор выдаст объём ежемесячного платежа. Эту сумму нужно умножить на количество месяцев, на которые вы собираетесь взять кредит на рефинансирование. Затем нужно сравнить результат первого расчёта со вторым. Если разница существенная, значит рефинансирование смысл имеет.

Реструктуризация кредита и рефинансирование ипотечного кредита - это разные вещи
Реструктуризация – изменение условий уже заключенного с банком договора (срока, ставки и т. д.). Если хотите реструктуризировать кредит, необходимо обратиться в свой банк, где вы брали ипотеку, и написать заявление. Эксперты его рассмотрят и в случае одобрения внесут правки в существующий договор. В этом и кроется главное отличие: рефинансирование подразумевает заключение совершенного нового соглашения, а не изменение старого. Так как банки редко разрешают рефинансировать собственные кредиты, заемщики обращаются в другую организацию. То есть меняется даже субъект договора. Благо эта практика сегодня очень активно развивается, и многие банки имеют программы рефинансирования. Остается только выбирать.

Рефинансирование ипотеки - свой банк или другой банк?
Рефинансирование предлагают 80% первой двадцатки ипотечных банков, но с одной неприятной подробностью. Обычно, расхваливая свои продукты для заемщиков из других банков, кредиторы молчат о рефинансировании по заявкам своих старых клиентов. Ведь такие действия клиентов для банка нежелательны. В свою очередь заемщику, решившемуся на рефинансирование, не стоит спрашивать совета у персонала своего, обслуживающего кредит, банка – иначе придется выслушать сто доводов, почему это "не выгодно". Сотрудники банка могут утверждать, что отказывается подписывать трехсторонний договор застройщик, что нужно ждать завершения строительства, что оценщик не рассматривает строящееся жилье…

Узнайте больше: > 7 способов быстро погасить ипотеку

На самом деле банк не желает рефинансировать ранее выданную ипотеку даже не потому, что потеряет в процентной ставке. Изменение условий по кредиту в сторону смягчения формально расценивается Центробанком как признак ухудшения положения заемщика. Соответственно, банк будет вынужден еще раз создать под такой кредит резервы, что крайне болезненно для банковских нормативов. Кроме того, есть определенные трудности с включением данных ссуд в портфель кредитов для целей секьюритизации. Вот банковские работники и убеждают своих заемщиков на все лады не подавать заявку на рефинансирование.

Выход один: никого не слушать, а подавать заявки одновременно в «свой» и, не скрывая этого, несколько других банков.

Кто имеет право на рефинансирование ипотеки?
По сути, вы получаете обыкновенный ипотечный кредит, но только в другой финансовой организации со своими требованиями к заемщикам. Вы должны быть трудоспособным гражданином, обладать достаточным стажем и хорошей кредитной историей. Придется вновь доказывать свою платежеспособность.

Какие документы нужны для рефинансирования?
Пакет документации при оформлении заявки на ипотеку стандартен и находится в открытом доступе на официальных сайтах банков. Для начала в отделении или на сайте вам предложат заполнить анкету-заявление, после чего сотрудник банка проконсультирует по необходимому пакету документов. Сначала банк оценивает самого заёмщика, получив от него пакет документов по программе, а также кредитный договор и полный актуальный график платежей. В случае одобрения заемщика необходимо предоставить документы по объекту недвижимости, а также справку об остатке ссудной задолженности и отсутствии реструктуризаций по рефинансируемому кредиту и письмо о реквизитах счёта, с которого осуществляется погашение.

В необходимый пакет документов обычно входят: копия паспорта гражданина РФ.

Документы, подтверждающие доход:
заверенная копия трудовой книжки/трудового договора/соглашения/контракта;
справка о доходах за последние 12 месяцев по форме 2 НДФЛ или по форме банка.

Правоустанавливающие документы по объекту недвижимости, передаваемому в залог банку.

Документы по первичному кредиту:
копия кредитного договора и дополнительные соглашения к кредитному договору (если заключались);
справка об остатке задолженности;
справка об отсутствии текущей просроченной задолженности и о количестве дней просрочки (при наличии) по рефинансируемому кредиту;
справка о реквизитах счета клиента, с которого производится погашение кредита. 

Важное условие — отсутствие просрочек, задолженностей, непогашенных пеней и штрафов. Если таковые имеются, то их лучше погасить до подачи заявления на рефинансирование кредита в банк.

Что может помешать заемщику рефинансировать ипотеку
Основные причины:

  • Заемщик допускал просрочки и подпортил кредитную историю.
  • Заемщик не успевал выплачивать кредит определенный отрезок времени. У банков этот показатель различается – от трех до шести месяцев. Но в любом случае они настаивают, чтобы клиент какое-то время исправно выплачивал проценты, демонстрируя хорошую платежную дисциплину. Так что, например, получить одобрение рефинансирования и буквально на следующий день подать новую заявку (потому что ставки упали еще ниже) не получится.
  • В заявке фигурирует недостроенный частный дом. Во всех других случаях – земельные участки, достроенные жилые дома, объекты в новостройках и даже коммерческая недвижимость – готовый рефинансировать такую ипотеку банк найти можно.
  • Ипотека бралась с привлечением средств материнского капитала. Но подход банков смягчается. И велика вероятность, что к новому году этот факт перестанет быть причиной для отказа. 

Узнайте больше: > Как спастить от просрочек по ипотечным платежам

Процедура рефинансирования ипотеки
Идем в выбранный банк, работающий с программами рефинансирования, и предоставляем необходимый пакет документации о платежеспособности. 
Возвращаемся в банк-кредитор, заказываем справку и согласие, передаем их новому субъекту соглашения.
Заключаем договор о рефинансировании после одобрения заявки. Организационные вопросы по уплате старого кредита берет на себя новая организация.

Банк за рефинансирование комиссий не берёт. Однако дополнительные расходы все же могут возникнуть. Например, первичный банк-кредитор может взять деньги за каждую из необходимых справок. Их стоимость каждый банк устанавливает самостоятельно. В среднем каждая справка обойдётся в 1 тыс. рублей. В некоторых банках эти справки могут быть и бесплатными.

Также заёмщику может потребоваться оформить нотариально заверенное согласие супруга (если жильё приобреталось в браке) на проведение сделки, а также понадобятся услуги оценочной компании. Средняя стоимость оформления первого документа составит в среднем 1500–2000 рублей. Услуги оценки будут стоить в районе 4 тыс. рублей.

Любой банк, который будет рефинансировать кредит сторонней кредитной организации, затребует документы по залогу. И в перечень этих документов входит актуализированный отчет об оценке, который стоит несколько тысяч рублей. Не обойтись без государственной регистрации смены залогодержателя, соответственно, придется платить госпошлину. Параллельно требуется оформление комплексного ипотечного страхования. И еще какие-либо расходы возможны в индивидуальном порядке – это зависит от жизненных ситуаций. В целом заемщику со среднестатистическим кредитом нужно ориентироваться на разовую трату 10-20 тыс. руб. 

Узнайте больше: > 10 способов уменьшить платеж по ипотеке

Сделка обычно проходит один день. После подписания кредитного договора заёмщику потребуется снять обременение с закладной и зарегистрировать обременение по новому договору ипотеки в Регпалате 

Кстати, в основном жалобы заемщиков, решившихся на рефинансирование, сводятся к тому, что, сменив банк, они не полностью получили ожидаемую выгоду. Например, из-за более высоких страховых тарифов. Таким образом, условиям будущего страхования следует уделить особое внимание.

Минусы рефинансирования
Рефинансирование выгодно только в случае долгосрочного кредитования, особенно ипотеки. Рефинансирование ипотеки не окупит временные и денежные затраты заемщика, если ему осталось гасить кредит пару лет. Во всех остальных случаях текущий обвал ипотечных ставок делает рефинансирование нужным инструментом защиты семейного бюджета. 
Если вы задумались перейти в другой банк с мелкими потребительскими кредитами, то лучше оставить эту идею. Время будет потеряно, а отдачи никакой. Поэтому к минусам можно отнести ограниченность применения.
Важно сопоставить все финансовые «за» и «против», ведь в некоторых случаях можно даже проиграть. Например, ваш банк-кредитор предусматривает крупный штраф за досрочное погашение. Или новая финансовая организация предлагает чересчур запутанную схему сотрудничества, что в итоге оборачивается лишними тратами.
Самая главная трудность – это необходимость заново оформлять ипотеку: собирать документы, бегать из одного банка в другой, доказывать платежеспособность, платить комиссии и т. д. И после всех трудов заявку могут запросто отклонить, поскольку с точки зрения банка рефинансирование относится к высокорискованным мероприятиям.

В заключении. Рефинансирование – выгодное мероприятие, особенно если ипотека оформлена лет на 20-30. Судите сами: в 2000 году средняя процентная ставка составляла 30%, в 2005 – 15-19%, в 2007 – около 12-13%, а сегодня некоторые банки предлагают от 7 до 9%. А здесь каждый процент на счету – разница в итоговой переплате может достигать миллионы рублей. Но будьте готовы к длительной процедуре оформления.

источник 

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

         

Наверх

  

город Тверь 
ул. Софьи Перовской
дом 8                  

+7 (4822) 60-07-30  
+7 980 643-83-95
 tversmsv@gmail.com 

  

   

 
 
 
(С) 2013-2018   Использование материалов сайта только с разрешения правообладателя 
Сайт носит информационный характер и не является публичной офертой. Статьи на сайте не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов

Наши партнеры

8 980 643 83 95 (МТС)
8 952 061 61 97 (Теле2)

Яндекс.Метрика