Ошибка
  • JUser: :_load: Не удалось загрузить пользователя с ID: 981


Как продать квартиру без проблем: подготовка, реклама, показы и торг

Полная инструкция по продаже квартиры на вторичном рынке поможет продать квартиру быстро и выгодно. Подготовка к продаже вторичного жилья включает несколько этапов: планирование финансов, решение юридических вопросов, улучшение физического состояния квартиры и, конечно же, реклама. Как действовать, чтобы показ квартиры не превратился в бесконечный сериал, а переговоры о цене не обернулись большими убытками?

✔  Этап 1:  ПОДГОТОВКА

1. Планирование финансов
Почти всегда продавцу важно точно знать, какую сумму он сможет выручить за своё жильё – часто от этого зависят дальнейшие планы. Поэтому для начала нужно хотя бы в общих чертах изучить цены на аналогичные квартиры в районе и определить свой ценник.

Основной подвох на этом этапе – налоги. Если вы продаёте квартиру, которая была у вас в собственности менее 3 лет (или 5 лет, если жильё приобретено после 2016 года), необходимо заплатить налог в размере 13%. Существует также два способа его уменьшить – с помощью имущественного налогового вычета в 1 млн рублей или путём уменьшения дохода на сумму расходов по покупке этой недвижимости. В этой сфере существует немало тонкостей, и продавцу стоит заранее разобраться в своей ситуации, чтобы понять, какую точную сумму после уплаты налога он получит.

Узнайте больше: 
Новый налог на недвижимость: как рассчитать, как уменьшить
Налоговая памятка для продавцов недвижимости

2. Юридическая подготовка
Квартира, у которой подготовлены все необходимые документы и за которой не числится никаких обременений, получает при продаже серьёзное преимущество. Такое жильё вызовет интерес у покупателей даже при заметных физических недостатках.

Обременения могут быть довольно тяжёлыми: залог, пожизненная рента, «вечные жильцы» или даже арест. В таких ситуациях продать квартиру либо очень сложно, либо вовсе невозможно, пока обременение не будет снято. Есть более лёгкие случаи – например, действующий договор аренды, несогласованная перепланировка или наличие несовершеннолетних собственников.

Узнайте больше: 
Как оформить перепланировку в квартире
Перепланировка: что можно и что нельзя


Перечень документов, которые необходимо подготовить для продажи квартиры, зависит от конкретной сделки. Найти подробный список бумаг, которые потребуются для продажи, можно на сайтах банков в разделе ипотеки. Туда обычно входят:

  • паспорт владельца;
  • правоустанавливающий документ на жилье (договор о приватизации, решение суда, свидетельство о праве на наследство по завещанию, договор дарения квартиры и пр.),
  • технический или кадастровый паспорт,
  • справка об отсутствии зарегистрированных лиц и задолженности по коммунальным платежам,
  • нотариально заверенное согласие мужа или жены, если квартира была приобретена в браке,
  • разрешение на сделку со стороны отдела опеки и попечительства, если есть несовершеннолетние собственники;
  • справка от психиатра.

Если вы подготовите вышеперечисленные документы, то можете считать, что юридическая предпродажная подготовка жилья выполнена.

Многие квартиры на вторичном рынке сегодня покупаются с привлечением ипотеки, поэтому продавцу стоит заранее собрать документы, нужные для аккредитации в банке: поэтажный план, экспликацию квартиры, технический паспорт объекта, выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости. Если эти документы уже будут готовы, ничто не будет в последующем тормозить сделку.

3. Подготовка физического состояния квартиры
Вопрос, делать ли ремонт в квартире перед продажей, занимает многих собственников жилья. Часто в квартире, которая находится в неудовлетворительном состоянии, делать косметический ремонт не имеет смысла. Обычно у таких объектов есть свои покупатели, готовые взять ремонт на себя, не переплачивая за «косметику» при покупке. Однако это в основном касается жилья в среднем ценовом диапазоне. Покупатели, которые ищут самое бюджетное жильё, обычно хотят получить квартиру «под ключ», поскольку чаще всего не в состоянии оплачивать ремонт. Поэтому для дешёвой квартиры косметический ремонт может стать ощутимым преимуществом при продаже.

Перед началом показов стоит провести генеральную уборку (самостоятельно или при помощи клининговой компании), избавиться от ненужных вещей, на время спрятать мелкие и памятные предметы (сувениры, фотографии и т.д.). Обязательно нужно разобраться с неисправной сантехникой – устранить протечки и засоры. Можно подклеить отошедшие обои, что-то подкрасить – это позволит увереннее чувствовать себя при показах жилья. На практике максимально удачно проходят продажи жилья после выноса всей старой мебели.

Узнайте больше: > Как подготовить квартиру к продаже

Последствия крупных аварий – потопов и пожаров – лучше устранять до продажи, иначе квартиру придётся продавать с очень большим дисконтом. Иногда приходится прибраться и в подъезде.

4. Реклама квартиры
Хорошее объявление о продаже квартиры помогает вызвать у покупателя доверие, расположить его не только к своему жилью, но и к себе лично. Написать удачное объявление помогут следующие правила:

1. Учитесь у других. Посмотрите, как составлены объявления конкурентов. При прочтении чужих объявлений обычно хорошо видно, какие подробности выглядят интересными, а какие – лишними.

2. Говорите честно. Опишите квартиру, максимально отражая действительность. Врать и даже преувеличивать не стоит, равно как и скрывать существенные минусы. Если квартира выходит окнами на козырёк подъезда, покупатель всё равно это увидит при просмотре. А вот отсутствие грузового лифта можно не упоминать. Обязательно следует сделать акценты на плюсах жилья – например, таких, как наличие гардеробной, хороший вид из окна, большая кухня и т.д.

3. Рассказывайте о том, что не видно на фото. Многие делают ошибку, начиная описание жилья для размещения на сайте с цифр – количества комнат, общей и жилой площади, этажа. Эта информация, как правило, вносится в стандартные графы сайта, поэтому в самом объявлении лучше раскрыть другие характеристики, в частности, те, что не видны на фото: расстояние до метро, магазины, школы, фитнес-центры. Стоит рассказать о соседях, консьерже, размере коммунальных платежей.

4. Пишите кратко. Покупатели и риелторы просматривают за день десятки и даже сотни объявлений. Увидев текст объемом в страницу с описанием того, как замечательно запекает ваша духовка или «летает» интернет, потенциальный клиент, скорее всего, закроет объявление. И однозначно стоит обойтись без идиотизма типа «квартира – бомба». Такие формулировки сразу отбивают у нормальных людей охоту общаться.

Объявление обязательно должно сопровождаться фотографиями. Их можно сделать самостоятельно, причём можно обойтись даже смартфоном с хорошей камерой, главное – снимать правильно:

  • Стоит сделать не менее 10 фотографий для однокомнатной, 12-15 для двухкомнатной и 15-17 для трехкомнатной квартиры.
  • При хорошем освещении. Вид из окна фотографируют при естественном освещении, желательно в солнечный день. А вот комнаты, наоборот, снимают при искусственном свете.
  • Можно также заказать профессиональную съёмку, которая обойдётся в 1,5-2 тыс. рублей. В квартирах дорогого сегмента нередко делают видеосъёмку.

Мы поможем Вам в разработке и реализации индивидуальной рекламной кампании вашего объекта недвижимости, создании фото- и видеопрезентации объекта недвижимости

✔  Этап 1:  ПОКАЗЫ И ТОРГ

Следующий шаг – показы квартиры и переговоры о цене с потенциальными покупателями. 

В выгодном свете
Первое впечатление нельзя произвести дважды, поэтому при показах своего жилья важно соблюсти несколько принципов. Первый из них – отсутствие суеты и тесноты, поэтому будет лучше, если на просмотре со стороны продавца будут присутствовать только два человека: хозяин жилья и риэлтор. Домашних животных, особенно крупных собак, на время показа из квартиры лучше убрать. Это же касается и детей. Если речь идёт о продаже комнаты, то для показа лучше подгадать момент, когда соседей не будет дома. 

Встретить клиента можно уже у подъезда, чтобы ещё раз уточнить все требования и задать свои вопросы. Самому тоже нужно быть готовым ответить на любой вопрос клиента – о подъезде, соседях, коммунальных службах.

Внутри квартиры у потенциального покупателя должна быть возможность самому пройти по всем комнатам, осмотреть сантехнику, окна и другие ключевые места жилья. Навязчиво «руководить» клиентом в такие моменты владельцу жилья не стоит – это может вызвать раздражение, а скрыть недостатки не поможет. Вообще, лучший совет для продавцов в таких ситуациях – предоставить вести просмотр риэлтору. Именно риэлтор подскажет, как обойти «острые углы» и ответить на неудобные вопросы. Риэлтор всегда сможет скрыть недостатки – например, вовремя загородить отклеившиеся обои, быстро провести мимо небольшого скола на столешнице. Эту работу лучше оставить ему. А вот рассказать о плюсах жилья лучше собственника, как правило, не может никто, особенно если тот любит свою квартиру.

Читайте также: 
Факторы, мешающие продаже квартиры
6 ошибок при продаже квартиры
8 ошибок при показе квартиры

Тонкости дисконта
Торг при продаже жилья – обычная практика, которая имеет место во всех сегментах недвижимости, включая самый дорогой. Некоторые продавцы специально «закладывают» в цену некоторый запас для торга, но это не самый конструктивный подход – завышенный ценник может замедлить процесс продажи, а то и остановить его. Намного важнее заранее определить, какой дисконт позволит вам реализовать свои дальнейшие планы, а какой – уже нет.

Продажа квартиры всегда происходит с какой-либо целью, вырученные деньги чаще всего идут на покупку нового жилья. Каждый должен решить для себя, сможет ли он, снизив стоимость на определённую сумму, купить взамен другой объект? Если нет, то однозначно не стоит соглашаться на дисконт. Таким образом, важен не размер скидки – важно то, сможете ли вы за счёт полученных средств исполнить задуманное.

Узнайте больше: > Что такое trade-in, или как обменять вторичное жилье на новостройку

Зная недостатки своего жилья, можно заранее определить, какую скидку могут попросить потенциальные покупатели. Нижние и верхние этажи снижают стоимость объекта на 2-5%, отсутствие ремонта – на 3-10%, плохой вид из окна – на 2-7%. Но есть и неочевидные факторы, о которых иногда забывают. Вас могут попросить снизить стоимость из-за совмещенного санузла, маленькой площади кухни, наличия смежных комнат.

Ещё одно важное правило торга – обсуждать стоимость продажи жилья только с заинтересованным покупателем. Не стоит начинать торг буквально с первого показа – среди покупателей сегодня много «туристов», которые только присматриваются к рынку и не готовы к сделке прямо сейчас. Оптимальный вариант – услышать цену покупателя и взять паузу подумать. Если клиент вернётся, то уже можно предметно, с пониманием того, что это реальный покупатель, обговаривать возможный дисконт.

Торг не всегда обозначает для продавца убыток – в ответ на требование сделать скидку он может выдвинуть свои условия. Например, вывезет часть мебели или бытовой техники.

Ошибки продавцов
Иногда владельцы жилья сами себе вредят на этапе показов квартиры. Эксперты рассказали об ошибках, которые чаще всего совершают продавцы.

1. Промедление. Часто, особенно летом, многие собственники уезжают на дачу и просят потенциального покупателя подождать их возвращения до выходных, следующей недели и т.д. Но сегодняшний клиент не готов ждать. Если вдруг риелтор или непосредственно сам продавец не может оперативно показать объект, то с большой вероятностью клиент к этому варианту уже вряд ли вернется, если речь, конечно, не о каком-то уникальном объекте.

2. Общение с псевдо-покупателями. На этапе просмотров к продавцу будет обращаться немало псевдо-покупателей, бесцельно «гуляющих» по рынку, а также риэлторов, которые хотят пополнить свою базу. Если не отсекать такие обращения сразу, продавец рискует потратить очень много времени и сил впустую.

3. Самодеятельность. Часто происходит так, что собственник жилья, пытаясь ускорить продажу, берет на себя функции агента и начинает дополнительно размещать объявления на бесплатных порталах, что, в свою очередь, привлекает не потенциальных покупателей, а риелторов, которые начинают буквально атаковать собственника квартиры звонками. Поэтому при рекламировании продаваемой квартиры лучше обойтись без «самодеятельности». Если риэлтор предложил покупателю определённую рекламную стратегию, которая учитывает характеристики жилья и особенности целевой аудитории объекта, то её и следует придерживаться.

4. Неправильный выбор риэлтора. Еще одна ошибка может быть связана с выбором специалиста по недвижимости. К сожалению, встречаются порой совсем непрофессиональные агенты по недвижимости. Хороший честный и профессиональный агент может быстро решить вопрос продажи вашего объекта. Если вам необходимо сделать это срочно и сроки поджимают, подумайте, стоит ли рисковать и надеяться только на себя? В случаях, если у вас недостаточно времени и навыков, чтобы проводить весь комплекс мероприятий по изучению спроса, рекламе, переговорам, стоит обратиться к специалисту по продаже недвижимости. Главное выбрать хорошего и профессионального риэлтора.

Узнайте больше: > Кто такой идеальный риэлтор и как его правильно выбрать

источник

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

        

Наверх

  

город Тверь 
ул. Софьи Перовской
дом 8                  

+7 (4822) 60-07-30  
+7 980 643-83-95
 tversmsv@gmail.com 

  

   

 
 
 
(С) 2013-2018   Использование материалов сайта только с разрешения правообладателя 
Сайт носит информационный характер и не является публичной офертой. Статьи на сайте не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов

Наши партнеры

8 980 643 83 95 (МТС)
8 952 061 61 97 (Теле2)

Яндекс.Метрика