Ошибка
  • JUser: :_load: Не удалось загрузить пользователя с ID: 981


Как купить по переуступке квартиру в новостройке

Покупка квартиры в новостройке или в строящемся доме по переуступке (посредством заключения договора цессии) - популярный вид сделок с недвижимостью. Ведь рисков по сравнению с покупкой на стадии котлована меньше, а цена подчас заметно ниже той, что предлагает застройщик.

Для неискушенного покупателя сделка по переуступке, возможно, покажется необычайно сложной. Однако практика говорит о том, что она ничем не сложнее любого другого способа приобретения жилья на первичном рынке. Речь идет о покупке квартиры в доме, строящемся в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», где жилье реализуется с помощью договоров долевого участия (ДДУ). 

Юридические основания
Латинское слово cessiō (цессия) означает - уступка, передача. Чаще в обиходе говорят: переуступка. Общие представления о договоре цессии (переуступки прав требования) можно почерпнуть из Гражданского кодекса РФ, статьи 382-390 главы 24. О переуступке исключительно в долевом строительстве - статья 11 ФЗ-214.

Статья содержит всего два пункта, процитируем: «1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. 2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства». Ну и, конечно, о терминах. Тот, кто уступает право требования, называется цедентом, а тот, кто это право приобретает, - цессионарием. Звучит красиво.

Кто продаёт
Условно говоря, продавцы квартир по переуступке делятся на два класса: «физики» и «юрики», то бишь физические лица и юридические. Первые – это либо инвесторы, вложившие деньги на самой рискованной стадии начала строительства и теперь выходящие «из бетона» с прибылью, либо те, кого в процессе строительства сильно изменились жизненные обстоятельства. Например, срочно нужны деньги или, наоборот, квартира попросторней.

Юридические лица – это, как правило, субподрядчики, с которыми застройщик за выполненную работу предпочел расплатиться не живыми деньгами, а квартирами. Хотя может быть и вариант с дочерней фирмой, используемый для того, чтобы квартиры не зависали перед сдачей дома. Оформлять на себя по каким-то причинам застройщик не хочет, вот и выставляет вместо себя «дочку».

Узнайте больше: > 7 способов сэкономить при покупке квартиры в новостройке

Право выбора
Итак, вы решились стать цессионарием. Помним о том, что приобретаем мы не квартиру, а только право требования на нее. Значит, и все риски долевого строительства мы приобретаем тоже. Цедент может быть в десять раз более порядочным человеком, чем вы, но это вовсе не гарантирует того, что застройщик надежен и что наш цедент сделал все, чтобы в этом убедиться. Он всего лишь переуступает вам это право.

Заключая ДДУ, он мог быть беспечен и безответственен. Теперь эта ответственность ложится на вас. Цедент не отвечает и не может отвечать за качество и сроки строительства. Здесь все риски долевого строительства сохраняются. ФЗ-214 – закон замечательный, но, по большому счету, он защищает только от риска двойных продаж.

Узнайте больше: > 12 советов покупателям жилья в новостройке

ДДУ как он есть
Можно самостоятельно, можно с риэлтором или с юристом – как душе угодно, но ознакомиться с текстом ДДУ необходимо. В нем, скорее всего, найдется пункт, в котором определен порядок переуступки прав требований.

Как мы помним (ФЗ-214), переуступить права можно с момента государственной регистрации ДДУ в Росреестре до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи. На ДДУ, по которому вам уступается право требования, должен иметься штамп о его регистрации в Росреестре. В принципе договор цессии должен быть двусторонним и заключаться между цедентом и цессионарием. Но на практике возникает третья сторона, ведь обычно в ДДУ есть пункт об обязательном согласовании переуступки с застройщиком. Как правило, таким согласованием является подписание трехстороннего договора между цедентом, цессионарием и застройщиком.
Застройщик позволяет заключить договор переуступки прав на комиссионных условиях, выторговывая себе от одного до пяти процентов от стоимости приобретаемого жилья. Эти расходы в большинстве случаев ложатся на покупателя, реже, по соглашению сторон, они делятся между покупателем и продавцом. Оплату такой комиссии, конечно, нужно задокументировать, а документ пусть сохранится у покупателя.

Узнайте больше: > Как правильно принять квартиру в новостройке

Договор и расчет
Договор переуступки должен содержать в первую очередь полные паспортные данные и продавца, и покупателя. Гражданство, пол, место и дата рождения – обязательно. Важно помнить, что продавец и покупатель, состоящие в браке, могут совершать любые сделки с недвижимостью, имея на руках нотариально заверенное согласие второго супруга. Цедент обязуется передать цессионарию оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору. Покупатель, в свою очередь, обязуется в указанный срок произвести оплату за переуступленные права. Сумма в документе также прописывается.

В договоре цессии нужно ясно обозначить, на каком основании действует цедент. Очевидно, что это заключенный с застройщиком и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. Договор цессии теперь также подается на регистрацию.

Перечень документов, необходимых для регистрации договора цессии:

  • Заявление о государственной регистрации договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве – предоставляют обе стороны договора
  • Документ, удостоверяющий личность – оригинал
  • Документ об уплате государственной пошлины – оригинал и копия
  • Заявление о государственной регистрации договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве – предоставляют обе стороны договора
  • Документ, удостоверяющий личность – оригинал
  • Документ об уплате государственной пошлины – оригинал и копия
  • Зарегистрированный договор участия в долевом строительстве – оригинал, возвращается после проведения государственной регистрации
  • Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями. Если он совершен в простой письменной форме – оригинал, не менее двух экземпляров; если он нотариально удостоверен – не менее двух экземпляров, один из которых оригинал
  • Нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что создаваемый объект недвижимости не поступает в совместную собственность супругов – брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда – не менее двух экземпляров копий)
  • Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным (оригинал и копия)
  • Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору, если уступка совершается до уплаты участником долевого строительства полной цены договора одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства – оригинал и копия

Только после регистрации в Росреестре уступка прав требования вступает в силу

Если квартира была приобретена в рассрочку и оплачена не до конца, цессионарию доплачивать за цедента. В том размере и по тому графику, что ранее был утвержден застройщиком. Гражданский кодекс неумолим: вместе с правами требования вы приобретаете и все обязательства.

Денежные расчеты по договору о переуступке производятся после его регистрации. Как проводить эти расчеты – личное дело каждого: безнал, банковский аккредитив, банковская ячейка.

Узнайте больше: > Покупка квартиры с отделкой или без?

источник

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

        

Наверх

  

город Тверь 
ул. Софьи Перовской
дом 8                  

+7 (4822) 60-07-30  
+7 980 643-83-95
 tversmsv@gmail.com 

  

   

 
 
 
(С) 2013-2018   Использование материалов сайта только с разрешения правообладателя 
Сайт носит информационный характер и не является публичной офертой. Статьи на сайте не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов

Наши партнеры

8 980 643 83 95 (МТС)
8 952 061 61 97 (Теле2)

Яндекс.Метрика