Ошибка
  • JUser: :_load: Не удалось загрузить пользователя с ID: 981


Что делать, если ваше здание хотят признать самостроем

Юристы объясняют, как защищаться, если ваше здание признают самостроем. Как спастись - инструкция

Теория

1.  Определить степень риска
Признать постройку самовольной могут по одному из следующих критериев: непредоставление земельного участка в установленном порядке, строительство на земельном участке, не отведённом для этих целей либо строительство без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (статья 222 ГК РФ). Свидетельство о праве собственности не гарантирует сохранение здания.

2.  Собрать правоустанавливающие и правоподтверждающие документы
Это могут быть договоры аренды или собственности на земельный участок, разрешение на строительство и разрешительная строительная документация по Градостроительному кодексу (проект, согласования и так далее).

3.  Получить выписку из ЕГРП
Порой в ней обнаруживаются интересные вещи. Например, площадь объекта, назначение, адрес или имя владельца в выписке могут не совпадать с данными из свидетельства о праве собственности.

4.  Сфотографировать объект и заказать отчёт о его рыночной стоимости
Сделать снимки вы можете самостоятельно, а заказывать отчёт о стоимости нужно в оценочных компаниях. На рынке их много. Если дело всё же дойдёт до сноса, с этими документами вы сможете обосновать размер ущерба в суде для получения компенсации.

5.  Попытаться легализовать постройку
Для этого нужно сделать две вещи:

Во-первых, сдать в территориальный отдел архитектуры документы о правах пользования земли, акты согласований, градостроительный план, архитектурный проект, кадастровый паспорт, технические условия о подключении к коммуникациям.

Читайте также: > Основные документы на недвижимость

Во-вторых, обратиться в суд для подтверждения своих прав на пользование земельным участком — например, предъявить договор аренды, купли-продажи или другой подходящий документ. Надо доказать, что вы потратили деньги на строительство, и предъявить документы, подтверждающие согласие смежных пользователей или указывающие, что вы не нарушили интересы других людей. Кроме того, потребуется экспертное заключение о том, что вы не нарушили никаких строительных норм.

Читайте также: > Как оформить кадастровый паспорт

Легализация пройдёт гладко при выполнении трёх условий.

  • Первое — постройка на день обращения в суд должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки (ПЗЗ).
  • Второе — владелец постройки должен иметь право на земельный участок, допускающее возведение на нём постройки определённого типа (то есть собственность или долгосрочная аренда).
  • Третье — постройка не нарушит права и законные интересы третьих лиц, а также не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

Обычно самое важное доказательство при рассмотрении исков о самостроях — заключение эксперта. Суд в делах такого рода почти обязательно проводит строительно-техническую экспертизу, чтобы оценить, соответствует ли самовольная постройка требованиям разнообразным СНиП (Строительным нормам и правилам), возведена ли она в соответствии с ПЗЗ, не нарушает ли она чьих-то прав, не угрожает ли чьей-то жизни или здоровью.

6.  Идти в суд

Если все предыдущие меры не помогли и ваше здание всё равно попало в список на разрушение, вы можете попытаться оспорить постановление о сносе.

При доказывании отсутствия законных оснований для сноса постройки следует помнить, что правила градостроительного зонирования, а также строительные нормы и правила должны применяться в редакции, действовавшей на момент возведения постройки. Если участок попал в зону с особыми условиями использования территорий уже после строительства на нём объекта, это не основание для сноса строения. И в любом случае самовольной постройкой не может быть признано здание, строение и сооружение нежилого назначения, построенное до 1995 года.

Одновременно с подачей административного иска надо просить суд применить обеспечительные меры о запрете сноса постройки до разрешения спора. Обосновать такую просьбу можно как невозможностью исполнения решения суда в случае сноса постройки, так и вероятностью причинения значительного ущерба заявителю. Впрочем, суды неохотно принимают такие обеспечительные меры в спорах с госорганами.

В спорах о самовольных постройках доказательством будет служить любая «бумажка»: от договоров подряда до счёта за электричество. Чем больше будет документов, подтверждающих, что бремя собственника несло определённое лицо, тем выше шансы на признание объекта существующим и регистрации права собственности на объект.

7.  Требовать компенсацию

Вы можете обратиться в суд с иском о взыскании убытков и упущенной выгоды. Убытки будут состоять из рыночной стоимости объекта, а упущенная выгода — из той прибыли, которую вы могли бы получить от пользования зданием. Раньше доказать размер убытков было затруднительно. Если их размер оценивался как приблизительный, суды отказывали. Теперь всё иначе — достаточно сделать точный расчёт или провести экспертизу. По делам о взыскании недополученной прибыли как упущенной выгоды в судах также наметились некоторые положительные тенденции.

Иск о компенсации удовлетворяют лишь в случаях, когда в ходе строительства государственные органы допустили такие нарушения закона, которые впоследствии повлекли признание постройки самовольной. Например, предоставили земельный участок для строительства объекта, который не может там находиться в соответствии с требованиями закона, не заметили нарушения при разработке градостроительной документации и зонировании территории.

Чтобы выиграть дело, собственнику рекомендуется предпринять действия по уменьшению возможных убытков (например, вывезти всё движимое имущество и отделимые улучшения). В противном случае впоследствии суд может отказать во взыскании стоимости утерянного имущества, придя к выводу, что собственник сам способствовал возникновению ущерба в данной части.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Таким образом, единственный документ, подтверждающий право собственности на здание, — свидетельство о государственной регистрации.

С большей проблемой сталкиваются собственники так называемых самостроев: когда объект есть, а вот зарегистрировать его не получается, при этом документы, разрешающие строительство, также отсутствуют. Чаще это встречается в тех случаях, когда земля предоставляется в аренду государственными или муниципальными органами. Сначала они дают возможность строить, а потом, когда объект построен, но не введён в эксплуатацию, передают землю иным пользователям на более выгодных условиях, а построенные объекты признают самостроем.

Обратите внимание: Профессиональные услуги в сфере недвижимости, оформление документов 

источник

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

        

Наверх

  

город Тверь 
ул. Софьи Перовской
дом 8                  

+7 (4822) 60-07-30  
+7 980 643-83-95
 tversmsv@gmail.com 

  

   

 
 
 
(С) 2013-2018   Использование материалов сайта только с разрешения правообладателя 
Сайт носит информационный характер и не является публичной офертой. Статьи на сайте не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов

Наши партнеры

8 980 643 83 95 (МТС)
8 952 061 61 97 (Теле2)

Яндекс.Метрика