Ошибка
  • JUser: :_load: Не удалось загрузить пользователя с ID: 981


Всё о таунхаусах - юридические хитрости

Промежуточной вариант между квартирой и личным домом – таунхаус. При прочих равных условиях цены на секции в блокированных домах относительно лояльны, содержать их, как правило, проще, чем коттеджи, при этом все минусы обычных квартир в них отсутствуют. Однако юридических особенностей, на которые стоит обратить внимание при выборе комплекса таунхаусов, хватает с лихвой.

Выше трех этажей и больше десяти секций нельзя?
Таунхаус, при упоминании о котором воображение тут же рисует несколько домов, соединенных друг с другом боковыми стенками, – понятие в большей степени маркетинговое, нежели юридическое. Отыскать его в российском законодательстве не просто сложно, а вообще нереально: в чистом виде оно не встречается. Да и его смысловой синоним, блокированная застройка, присутствует лишь опосредованно, например в Градостроительном кодексе, в статье 49, в качестве описания типа строений, проектная декларация которых не требует государственной экспертизы.

Согласно пункту 2 этой статьи экспертиза не требуется, если возводить планируется «жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки)».

Означает ли это, что в таунхаусах должно быть исключительно не более трех этажей, а количество секций не превышать десяток? Отнюдь. Можно и больше, но уже с обязательной экспертизой, проводить которую застройщики не шибко-то любят: это и время (по закону – три месяца) и дополнительные деньги. Поэтому в основной массе поселков таунхаусов с увеличением числа секций и их этажности стараются не связываться.

Секция в таунхаусе – это квартира или отдельный дом?
Так что же такое таунхаусы – многоквартирные дома, «положенные на бок», или несколько индивидуальных домов, «прирощенных» друг к другу? Вообще-то еще 26 августа 2010 года департамент недвижимости Минэкономразвития сделал попытку поставить точку в этом споре, предложив относить блокированную застройку к многоквартирной. В качестве аргумента для именно такого подхода взяли фразу из постановления правительства РФ от 28 января 2006 года с длинным названием «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Там говорится, что «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме», что в полной мере описывает и сущность таунхаусов.

Читайте также: > Что надо знать при покупке таунхауса

Если бы именно такое понятие однозначно закрепилось в законодательстве, автоматически снялась бы и проблема оформления сделки. Таунхаусы стали бы возводиться и продаваться лишь по тем законам, что актуальны для любых «многоквартирников»: либо по долевому участию в строительстве (214-ФЗ), либо как кооператив (215-ФЗ). Однако этого до сих пор не произошло, и каждая секция в таунхаусе по-прежнему может оказаться и квартирой и индивидуальным домом. Причем во втором случае покупателю могут предложить оформить договоры самого разного толка, характерные для этого типа недвижимости, в том числе и договор подряда на строительство. А вот с каким именно юридическим вариантом таунхаусов (набором квартир или набором индивидуальных домов) столкнется конкретный покупатель, зависит от нескольких параметров. Например, от статуса и назначения земель, специфики строительства и способа прокладки коммуникаций, а также от местного законодательства и позиции самого застройщика.

В чем особенности таунхауса, оформляемого как квартира?
Если участок, на котором возводятся таунхаусы, относится к землям населенных пунктов и предназначен под малоэтажное строительство (МЖС), дом будет считаться многоквартирным и каждую его секцию соответственно оформят как отдельную квартиру с индивидуальным входом. При этом к самому зданию предъявят те же требования по строительной специфике и инженерии, что указаны в СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (это ныне применяемый вид СНиП 31-01-2003). Аналогичные требования касаются и социальной инфраструктуры, а также максимальной удаленности от нее. А если поселок таких таунхаусов к тому же будет возводиться по 214-ФЗ, у него в обязательном порядке будет своя проектная декларация, в которой дадут и полное описание, и сроки окончания работ, и перечислят все, что еще построят на его территории. А это совсем не лишне, ведь красивые иллюстрации проекта, которыми застройщики украшают сайты своих поселков таунхаусов и офисы продаж, юридической силы не имеют и вовсе не обязаны быть реализованы. А вот указанное в проектной декларации должны построить наверняка.

Таунхаус как индивидуальный дом: дороже или дешевле?
Если участок имеет статус ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), на нем, как понятно уже по названию, можно возводить только индивидуальные дома, пусть даже объединенные друг с другом стенами. О чем говорится в строительных нормативах СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные», которые являются актуализированной редакцией ранее действовавших СНиП 31-02-2001. Поэтому и в договоре с покупателем секцию такого таунхауса обозначат как индивидуальный дом (или как блок-секцию, что из-за разночтений в законодательстве и разномастности его толкования местными регистрирующими инстанциями на практике встречается реже).

Но тут есть свои нюансы. Как прописано в уже названном строительном нормативе, соседние блоки в этом случае не должны иметь общих помещений, как это допускается в отношении таунхаусов-квартир, что строятся на землях МЖС.

Читайте также: > Всё о таунхаусах - правовой статус

Например, у них не должно быть общих чердаков или подвалов, по которым и технически и экономически выгодно проводить общие для всего дома инженерные коммуникации и которые позволяют сделать общую гидроизоляцию всего строения сразу. То есть и всю инженерию в каждую блок-секцию требуется заводить отдельно и кровлю у каждой части, предназначенной для одной семьи, делать независимую от других. Это приводит к тому, что затраты на строительство тут же возрастают (одни только коммуникации подорожают примерно на 10%), а значит, и цены станут выше. Неудивительно, что букве закона застройщики практически не следуют и на участках, предназначенных под ИЖС, строят по тому же принципу, что и на землях МЖС.

Второй нюанс связан с минимально допустимым размером участка, на котором разрешается возводить индивидуальный дом. В каждом населенном пункте он свой (как правило, минимум попадает в пределы 1,5–6 соток), что указывается в местных правилах землепользования и генеральном плане. При этом имеется в виду и та земля, где непосредственно стоит блок-секция, и та, что находится вокруг нее. Если земли окажется меньше, возникнут большие проблемы с регистрацией дома. Однако и привлекательны такие таунхаусы именно землей: в отличие от тех, что строятся на землях МЖС как квартиры, у этих участки всегда оформляются в частную собственность.

Какие таунхаусы покупать опасно?
Если таунхаусы, которые возводятся на землях населенных пунктов, предназначенных под индивидуальное строительство (ИЖС), худо-бедно, но все-таки укладываются в правовое поле, то те, что строятся на сельскохозяйственных землях, отведенных например под дачи, уже за гранью добра и зла. И дело даже не в том, что это однозначно запрещено и такая недвижимость не может быть зарегистрирована. Скорее наоборот: тут все еще проще, чем на землях ИЖС. Ведь строениям, возведенным на дачных землях, не требуется разрешение на ввод в эксплантацию, а зарегистрировать их можно по «дачной амнистии».

Вернее – пока все еще можно: срок ее действия истекает 1 марта 2018 года. Правда, касается это лишь индивидуальных жилых домов, которые строят вовсе не на дачных землях, а вот для всех иных видов недвижимости, подпадающих под упрощенную регистрацию права, «час Ч» еще не озвучен властями. Зато озвучены и частично реализованы некоторые карательные меры. Скажем, года два назад, когда в Московской области появился «черный список» из более чем сотни незаконно построенных объектов, в него вошли не только малоэтажные дома, но и таунхаусы. «Обвинялись» они как раз в том, что построены на землях не того назначения. И некоторые даже показательно снесли, дабы другим было неповадно идти тем же путем. Около года назад подмосковные власти разработали пакет поправок в Земельный кодекс, согласно которому земли с ненадлежащим использованием можно изъять у собственника. Что же касается уже упомянутой «дачной амнистии», то на недавно возведенные дома упрощенную схему регистрации планируют вообще перестать распространять.

Впрочем, пока такие действия больше похожи на разовую демонстрацию силы, нежели на планомерные действия по «закручиванию гаек». Реальность же заключается в другом. Под объекты, возводимые на дачных землях, мощности для инженерных коммуникаций вовсе не обязаны выделяться, тем более в тех объемах, что требуются для домов, предназначенных для постоянного проживания (тех, что строятся на землях ИЖС и МЖС). Из каких источников застройщики таких таунхаусов собираются обеспечить покупателей электроэнергией, газом, водой, да и собираются ли это делать вообще, – неясно. Кстати, главная претензия обманутых покупателей загородной недвижимости как раз в том, что их дома так и не подключили к коммуникациям. На этом фоне отсутствие социальной инфраструктуры, которой на сельскохозяйственных землях по умолчанию быть и не положено, кажется уже мелочью. Однако и эта мелочь сильно усложнит проживание. Ну и кому это надо?

Участки при таунхаусах – чьи они?
Юридически безупречный таунхаус – тот, что возводится на землях МЖС по 214-ФЗ и представляет собой малоэтажной многоквартирный дом, где у каждого хозяина свой собственный вход. А вот земля рядом с каждой секцией – это отдельная история. Чья она: личная собственность каждого владельца или коллективная, как это принято в городских многоквартирных домах? Застройщику проще и дешевле сделать ее коллективной собственностью, ведь это не потребует никаких дополнительных вложений. Другое дело, что покупателям это может не понравиться, ведь приобретая таунхаус, они рассчитывают в индивидуальное пользование получить кусочек земли, на котором смогут изолированно проводить время и куда без их ведома не станут заходить соседи.

Чтобы снять эту проблему, в тех поселках, где земля находится в совместной собственности, еще в момент заключения ДДУ можно предложить каждому клиенту подписать соглашение о порядке и особенностях пользования общим имуществом. А в нем среди прочего указать приоритетное право пользования той частью участка, что примыкает к конкретной секции, а также возможность или невозможность на этой территории возводить, скажем, беседки, разбивать цветники и прочее. Иными словами, дать ему практически те же права, что и собственнику индивидуального участка, за исключением права продавать землю.

Читайте также: > Что лучше - квартира в многоэтажке или таунхаус?

Но иногда участки при таунхаусах, построенных на землях МЖС, все же выделяют в отдельные при каждой секции. Порой это делают, желая повысить статус проекта (все же земля, оформляемая в собственность, – это хороший козырь), а порой по настоятельному требованию местных властей. Такое межевание влечет за собой дополнительные затраты (даже себестоимость проекта при этом увеличивается на 20–30 тыс. руб. на каждую блок-секцию, не говоря уже о финальных ценах), зато покупатель вместе с ДДУ оформляет еще и договор купли-продажи на землю, а затем получает на нее право собственности. Что тоже хорошо, ведь таунхаусы в России вопреки дословному переводу этого слова (городской дом) воспринимаются именно как загородное жилье. Ну а какая же загородная жизнь в отрыве от земли?

СОВЕТЫ

  • Если в приглянувшемся вам поселке таунхаусов в каждом сблокированном доме кажется больше десяти секций или более трех этажей, поинтересуйтесь, проводилась ли государственная экспертиза проекта. Если не проводилась, от сделки лучше отказаться: велика вероятность, что объект не смогут ввести в эксплуатацию либо строительство приостановят. При этом экспертиза вас должна интересовать именно государственная. Негосударственная, решение о проведении которой застройщик вправе принять самостоятельно, в расчет не берется.
  • Если при покупке таунхауса, который еще продолжает возводиться или пока не введен в эксплуатацию, вам предлагают оформить не договор долевого участия в строительстве (ДДУ), а какой-либо еще, поинтересуйтесь, что же в юридическом смысле вам продают: квартиру или индивидуальный дом? Если секция с отдельным входом оформляется именно как квартира, иные виды договора, кроме ДДУ, на грани фола, а то и вовсе незаконны. Исключение составляет лишь ситуация, когда таунхаусы возводятся по схеме ЖСК.
  • Выбирая таунхаус, который строится на землях МЖС, поинтересуйтесь, станет ли примыкающий к блок-секции участок вашей частной собственностью. А если вся территория считается общедомовым имуществом, уточните, что на ближайшем к вашему дому участке вы сможете делать, не оговаривая свои действия с соседями и управляющей компанией, в каком документе эти правила пользования будут зафиксированы, а также кто и как будет контролировать их исполнение.
  • Если приглянувшийся вам таунхаус строится на землях ИЖС, попросите показать проект присоединения дома к инженерным коммуникациям. Если они будут проходить сквозь все строение, а не индивидуально заводиться в каждую блок-секцию, сто раз подумайте, прежде чем принять решение о покупке. Такой способ строительства незаконен, и как именно он аукнется, заранее не угадаешь.
  • Если вам встретился таунхаус по очень привлекательной цене или крайне удачно для вас расположенный, однако строящийся на сельскохозяйственных землях, в первую очередь поинтересуйтесь у застройщика будущими инженерными коммуникациями. Всю озвученную им информацию лучше проверить самостоятельно, не доверяя ни показанным вам документам, в которых вы вряд ли моментально разберетесь, ни тем более словам. Это будет нелегко, но хотя бы в какой-то мере снизит ваши риски.

источник

Наверх

  

город Тверь 
ул. Софьи Перовской
дом 8                  

+7 (4822) 60-07-30  
+7 980 643-83-95
 tversmsv@gmail.com 

  

   

 
 
 
(С) 2013-2018   Использование материалов сайта только с разрешения правообладателя 
Сайт носит информационный характер и не является публичной офертой. Статьи на сайте не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов

Наши партнеры

8 980 643 83 95 (МТС)
8 952 061 61 97 (Теле2)

Яндекс.Метрика